ロシアの不動産を買ってみるのはどうだろう

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トルコリラショックを発端に新興国通貨が大きく下落し、先日旅したロシアのルーブルも同じく下落しました。昨年妻がモスクワを訪れたときは1ルーブル=2円ほどだったのが、お盆休みの旅の頃から1ルーブル=1.62円といった水準になっています。

この安値の水準で思いつくのは「ロシアの不動産を買ってみるのはどうだろう」です。そして、日本人によるロシアの不動産投資で真っ先にあげられるのはウラジオストクだそうです。

ウラジオストクは成田から2時間ほどと近く、時差も1時間ですからあってないようなものです。それゆえ日本企業の進出もぽつぽつとあり、駐在員需要を期待できるのが「日本人がウラジオストクに不動産を持つべき」理由だそうです。しかし、日本から送らないでロシア語と英語ができるひとを現地で雇うのが今風でしょう。

ウラジオストクの不動産はクソ高いです。新築マンションコンドミニアム)の価格は、スケルトン渡しの価格に内装の期間やコストを入れると「日本の都内新築マンションと変わらない」印象です。そんな物件を買ってもよいものでしょうか。

ググると「空前のルーブル安で不動産投資熱が云々」といった記事がひっかかりますが、2015年頃の話です。いまでも「空前のまま」どころか、さらにルーブル安になっています。2015年に為替変動を期待して買っていたら、今回のショックの影響でかなり胃が痛くなっていそうです。

ロシアでの住宅ローンの金利は10%を超えています。非居住者が所有する不動産にかかる税金も半端ないです。現地に居住しない日本人が銀行からの融資をどう受けるかといった問題もありそうですが「微妙なスキーム」に頼らないためにはここも突破する必要があります。

そして、日本人投資家は「絶好のカモ」です。日本の住宅売買は薄っぺらい契約書とA3で1枚の重要事項説明で終わり、しかも退屈ゆえだれも内容を聞いていないといったことがままありますが、米国やロシアを含む欧州は、40ページから50ページの分厚い契約書を交わします。ロシア語で書かれた紙文書のやりとりとそれベースの交渉は、相当にきつそうです。

さらに、私自身はすでに「新興国リート」を運用していて、その成績の悪さに頭を抱えています。「新興国の経済成長や人口流入による住宅需要増と、不動産投資が成功するかどうかは別物であり別問題」であることを理解しています。

さて、それでも「ロシアの不動産を買う」べく、まずは現地で知り合ったひとに問い合わせを始めます。すでに「外国人向けの日本の不動産仲介」を手掛けていますが、「日本人向けの外国の不動産仲介」のようなサービスも提供できるか、判断したいと思っています。