シングル女性のマンション購入 その3 「いくらなら買う?」

f:id:tak_jp:20180619183831j:plain さらにつづいて、購入予算です。「ここ絶対に欲しい! と思っても、わたしの給与じゃ1億円とか2億円とか買えるわけないじゃない!」ですね。それをなんとかしてしまう不動産営業や銀行の融資担当者もいそうですが(いますが)、返済するのは自分ですのであまり考えないようにします。

最初に結論。「表面利回り5%以上なら買い、5%以下なら借りる」が投資の観点では正しいです。橘玲氏もいくつかの書籍でふれているように、まずはこの指標にしたがうのが「わかりやすい」のです。「買う or 借りる」に、投資の観点では決定的な違いはありません。利回りで得する方を選択するのが正しい行動というだけです。

表面利回り5%の場合、「物件価格 ÷ 20年」で家賃1年分が出ます。とりあえず10で割って、それを半分にするひともいそうですね(私ですが)。さらに12で除算することで1か月の家賃が出ます。電卓を使うのはもちろん、暗算でも簡単に1か月の家賃を求められる ことがわかります。

表面利回り5%の場合の「買う or 借りる」の分岐点「早見表」

物件価格 表利5%の賃料
3000万円 125,000円
3500万円 146,000円
4000万円 167,000円
4500万円 187,500円
5000万円 208,500円

投資の目線では、「4000万円で販売中、表面利回り5%の想定賃料は167,000円」の部屋を実際にみて「これなら家賃17万円でも住みたい!」と判断できればその部屋は 買い です。逆に「えー、これは家賃15万円がせいぜいだな……」といった場合は 買うべきでない=賃貸で住みましょう となります。

もちろん、表面利回りの判断基準は 金利と地域特性の影響 を強く受けます。ちまちま計算せずに、ノリで買うことも否定しません。とはいえ、まずは計算が簡単な5%でシンプルに判断し、気に入った物件について詳細シミュレーションをするのがおすすめです。

そして、価格については、高額な物件を買っても「さらに高い給与を得る」ための選択肢を検討することになり、なんだかんだつじつまがあいます。同じ職種や会社にこだわりがあったり、極端にビジネススキルに劣るといったことがなければ、それまでの賃貸の支払いなどと比較することなく、買ってしまってよいかもしれません*1

ただ、返済額15万円で買える物件は「5年で1500万円も上昇」した と過去にまとめたことがありますが、支払い能力と資金調達は「金利の影響をモロに受けます」。出口戦略を考えると、いまの超低金利下では「借りられる金額の8割くらい」を目安に物件価格の上限を定めておくのが賢いと思います。まあ、ものすごく具体的には、「古い40平米1LDKくらいは、いくら高くても5000万円以下にしておかないと、身動きとれなくなるかもしれないよ」です。

親世代からの支援で頭金を増やすなどして「もっと上限を高くする」のも、(ぶっちゃけ手数料ビジネスである)不動産屋としてはOKしたいところです。それでも、そのお金はむしろ「月々の返済額をさらに減らす」ためにあてて、差額はいまからでも積み立て投資にまわすことをおすすめします。もちろん、選ぶべきは先進国株式インデックス一択です。

*1:こういった推奨はファイナンシャルプランナーの肩書の方にイヤがられるのですが、背伸びした場所であればあるほど人間関係の変化も大きく、自分自身も大きく変化して当然と考えています。