賃貸利回りは大切ですが

都内にかかわらず住まいを買うときには、賃貸に出した場合の相場、その利回りも気にすることが当たり前になっています。

ネットの記事で利回りに触れることが多いからだと思いますが、10年ほどまえに東京カンテイが「駅ごとのマンションPBR」といった指標を出してからは、より過熱しているように思います。

私も賃貸で出した場合の利回りを気にしますが、「いくらで貸せるか」が「より大切」だと考えています。

昨年も賃貸に出している物件で、壁紙を一部だけ張り替えることになりましたが10万円ほどかかりました。この支出は「経費にできる」と喜ぶものではなく、家賃収入で回収しなければならない投資です。壁紙以外でもエアコンなどの機器、設備の破損などがあれば、大家が対応しなければなりません。

となると、結局は利回りも大切ながらも「どれだけ高い坪単価で貸せるか」が、最終的に手元に残る利益を決めることに気づきます。同じ面積の壁紙の張り替えにかかる費用は、家賃が5万円の部屋でも20万円の部屋でも同じです。

表面利回りが低くても、修繕にかかった支出を回収しやすく、もちろん立地がよくて空室率も低い物件は、積極的に検討してもよいと考えます。その指標として頼りになるのは、坪単価になりそうです。

表面利回りが高く、立地がよくて空室率も低い物件もどこかには存在するでしょうが、まともな物件が一般向けに出てくる可能性はゼロだと思ったほうがよいです。そのような物件を求めていると、出会いそのものがなくなります。そして、条件を譲るとしたら、真っ先に利回りを捨てるべきだと考えます。