日本の不動産を買うことによるリスクを回避するには

インド人の元同僚と、日本の不動産への投資について打ち合わせをしました。投資先としての日本の不動産については、統計に出てくるような日本人の温度感とは異なり、まだまだ、というよりもむしろ、これからさらに魅力が増してくると認識しているようです。

非常によく勉強していました。投資用マンションの収益性への懸念についてざっと説明したところ、それは同感で先日まで検討はしていたが、別の投資先を考えることにしたとのこと。今どきは表面利回りではなく、NOI(Net Operating Income)、NCF(Net Cash Flow)で判断するわけですが、現在市場に出ている物件はNCFがマイナスになるものばかりです。彼がもってきた物件情報も、例外ではありませんでした。

不動産所有の目的は、運用による安定した収入の確保です。ですから、低い利回りでも余剰資金の退避先としてはいいかも、といった判断はできません。少々のリスクはあっても、高い利回りを追う必要があります。

リスクがあるということは、リスクが顕在化していて、よって、対策も考えられるということです(怖いのは見えないリスクですね)。

インド人は特定の地域にコミュニティをつくっており、日本も例外ではありません。そして、仲間との連帯はとても強く、何事も助け合う関係を築いています。ビジネスもこのコミュニティのサークルのなかだけで成り立ったりするそうです。

ただ、不動産業はそのコミュニティに存在しません。日本の法律の制約なのでしょうが、一見外国人が日本で不動産業を営むことにも壁がないように示しつつ、現実にはほぼ不可能な状況のようです。ですので、コミュニティの外にあり、かつ信頼のできる不動産屋が必要なのです。

さて、不動産投資にリスクはつきもので、そのリスクにどのような対策がとれるのか。ひとつは、日本人はまだ、まったく活用できていないといっていいAirbnbです。民泊というよりも、Airbnbにしぼります。インド人が運営するAirbnbの家があれば、そこが人気になるそうです。宗教、習慣や言語の違いがありますので、インド人はインド人とお付き合いしたいわけです。日本人が見放したような観光地でも、Airbnbの家があればインド人は泊まりに行くのです。どこまで稼働率を見込むかはとても難しい判断になりますが、それでも都心でワンルームを買うよりは夢のある利回りになりそうです。

もうひとつは、築古ビルの一棟買いです。1階にコンビニが入る物件であることが条件のようで、インド人のコミュニティでは昔からコンビニ経営がひとつのゴールになっているそうで、いくらでも引き合いがあるようです。ですので、購入時には少々利回りが低くても、テナントが退去したあとに、少し高めの賃料でインド人のオーナーに貸して収益の向上が見込めるそうです。ただ、現実的に管理まではできないのでサブリースにせざるをえず、サブリースを避けるには信頼のできる不動産屋が必要とのことです。

「あなたの最優先の取り組みは……」と依頼されたのが、サイトの英語バージョンをつくることです。事業のボリュームとしては都心のリノベーションマンション売買仲介が大きいことに変わりありませんが、より日々が新鮮になれそうですので、外国人向けの多様なビジネスも展開していきたいと思います。