中古マンションの価格が適正かどうかを判断するために

あらゆるデータをビジュアル化する「Tableau(タブロー)」のハンズオンセミナーに参加してきました。

私自身がそうですが、中古マンションを買うときはお買い得なのか、少なくとも適正価格なのかどうかがもっとも気になります。にもかかわらず、私たちがネットから拾える情報は断片的で、限定的で、信頼性に欠けるものが多いのが現実です。主に新築物件のデベロッパーによる、売りたい地域を持ち上げるためのマーケティングも頻繁におこなわれているため、正しいデータと、いわゆるゴミデータとの区別もつきにくいです。

所有するマンションを「売る」際には、仲介業者が価格の目安(査定)を出すわけですが、法律では「その査定根拠を示さなければならない」となっています。市場価格を逸脱して高い価格を示して契約をとったり、逆に低い価格で買いたたくことを防ぐ目的もあるようですが、現場では近隣物件の過去の成約価格と賃料相場、大手で「独自の査定システム」といわれる、つまりは階数や方角などの係数をかけただけの価格が、査定価格になります。

ただ、売り出し価格は査定価格ではありません。売り主の方針や気分、営業の煽りなどいろいろな要素から、待てるひとは最低の売却希望価格から200万円から300万円ほど高い価格で売り出します。一方で、早く売却したい事情がある場合は、査定価格で売りに出されます。同じ物件で、同じ査定価格でも、広告やWebに出る価格が違うわけです。

仲介業者は「売主」には法律の義務もあって価格の根拠を示します。にもかかわらず、購入希望者となる「買主」には、根拠に基づいていない価格かどうかも含め、伝える義務はありません。また、伝える業者もほとんどないのです。

一方で、では、仲介業者などが、本当に適正価格なのかどうかを買主に示したとして、よい買い物ができるかどうかは、わからないのもまた現実です。毎日毎日物件の研究をして、独自の仕入れルートも多く開拓しているマンション投資のプロでも失敗することがあるのに、だれでもみられるWebに出ている物件を、付け焼き刃の知識で判断して買ったところで、お買い得だったという可能性はゼロに近いといっていいでしょう。

結局は、投資家目線でよい物件なのかどうかを追求するよりは、自分が欲しいと思った物件が、果たして多様な観点で納得のいくものなのかどうかを、自分自身で判断するのが、人生にとってはよい買い物となりそうです。

Tableauはリクルートやアットホームなど、超大手も採用しています。カイヤナイトでは、この「どんな複雑な分析も、だれでもひと目でわかる」プラットフォームを使って、お客様に最高水準の判断材料を提供していきます。