「白シャツ」といえば……高城剛さんの本をざっと読んでみました

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私がお気に入りの「白シャツ」でググったりヤフったりすると「高城剛」がセットであらわれます。私のなかで高城氏は「1990年代の前半、バブルの余韻に輝いていた汚い若手クリエイター」のイメージで止まっていましたが、「白シャツの、さわやかなグローバルおっさん」になっていたとは驚きです。イメージをリフレッシュすべく、Kindle Unlimitedにある氏の本を片っ端から目をとおしました。

さて、感想と結論は……。「うさんくさい」のひとことです。いや、これは9割くらいの方は同じだと思っていますが、どんなものでしょう。

氏の本はどれも圧倒的な情報量とスピード感に満ち、そこで語られる未来や気に入っているというガジェットに引き寄せられます。氏がむかしっから標榜する「フューチャー」の魅力を、分かりやすく語っています。ただ……どうにもこうにも「もやっ」とするのです。

「もやっ」とする理由はすぐにわかりました。私が氏の本に目を通しながら、学生時代の恩師*1手塚治虫*2が「未来を見通して語っていた」ことを無意識に思い出し、既視感あるものとして比較していたのです。

高城氏「AIは陰謀で人為的に暴走してどうのこうの。生き残れる仕事を探せ」

手塚氏「21世紀の前半には必ず人間の脳細胞に匹敵する電子頭脳がうまれる。人類は社会問題に直面するが、時代の流れ。人類がそこで電子頭脳に追放されたと考えてしまうか、電子頭脳によって解放されたと考えて未来をつくれるかが、難しい問題になるだろう」40年前

高城氏「霊的(スピリチュアル)を怪しいと避けるのは日本だけ。WHOも健康を満たす条件としてスピを入れた。それが世界の常識」

手塚氏「日本人は古代から山川草木に人格を認め、無機物、有機物問わずに霊性を感じとってきた(アミニズム)。モノに名前をつける文化も西洋では不思議がられる。ロボット時代には、無機物にも霊性を認める日本人の感性の普遍化が、その普及の突破口になるだろう」40年前

高城氏「アベがー、日本のマスコミは暴力団とー、リベラルがー、日本は危ないからすぐに出ろー」

手塚氏「環境庁長官が鴨狩りに行くことが槍玉にあげられたが、長官が鴨を10羽撃ち落としたところでどうってことない。問題は(直接結びつかない次元のことを)地域社会の利害関係のなかで考えてくれるかどうかだ」「リベラル(革新系)メディアにかなりほめられた作品は古きよき家族像をえがいたものが多いが、子どもからの人気は惨憺たるものですぐに打ち切りになる。未来をえがいた作品は保守層に支持されるが、リベラルには「荒唐無稽だ」と吊し上げられる。アベコベじゃないかと思う」45年前

高城氏「UFOを見た。米軍にもたくさん記録がある。認めないほうがおかしい」

手塚氏「UFOを見た、というまことしやかな話はたくさんあるが、残念ながらわれわれは宇宙人とは出会えない。それほど宇宙は広大で悠久なのだ」50年前

捉え方はいろいろですが、考察などはせずに「高城剛テレビブロスのコラムで3DO激推ししていた頃よりも、もっとうさんくさくなっていた!」でざっくりまとめるのがよさそうですね。

ちなみに、白シャツやベルクロのスニーカー、ほかにも高城氏の買ってるものの9割くらいが自分と同じ傾向ゆえ、だいぶ戸惑っています。そして、私の日々のお仕事はSNSどころか「名刺をファクスで送ってください!」「はーい!」といったプロセスであり、未来がどうとかとか語っている場合じゃありません。うむむー。

*1:国連や政府の仕事もしていました。ある開発途上国ではビジョンを示して近代化を導いたことで英雄待遇だそうです。

*2:日本のマンガやアニメーションを全世界に輸出しただけでなく、1960年代にはイースター島ガラパゴス諸島や南米の奥地まで含めて世界を隅々までめぐり、一方でかつてのすべての万博で総合プロデュースや各パビリオンの演出などを手がけていました。

「白シャツ」できあがりました

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Global Styleにオーダーしていた「白シャツ」ができあがりました*1。この何日か、朝から晩まで着ています。着ているだけで「オレ、こんな にかっこよかった?」と錯覚でき、仕事もやたらとすすむ、すてきなシャツです。

「オレ、こんなにかっこよかった?」と錯覚できる一番の理由は、オーダーゆえ「体型にぴったり」だということでしょう。私たちおっさんは「だぶだぶ」を好むようなのですが、これは「だぶだぶ」こそがおっさんっぽくなる理由でもあります。スーツはもちろん、身につけるものすべて「体型にぴったり」はよほど大切な要素なんだと思います。

採寸と、そのうえでの丈やゆとりの指定では店員さんに頼りっきりでした。スーツの下に着るワイシャツではなく、そのまま外着にするシャツですから、私もよくわからないわけです。できあがったのを着て、改めて「店員さんに頼ってよかった!」でした。

生地はツイルです。縁があったMEGUROシャツです。肌触りがよく、汗かいても透けません(と、おすすめされました)。また、わが家はワイシャツはクリーニング屋さんに出すことなく、アイロンをかけることもなく、日立ビッグドラムの「風アイロン」にまかせているだけの省エネ家庭なので、そもそもの生地がシワになりにくいのもよいです。

手首の袖はバレルカットです。角を切り落としたデザインです。カジュアル寄りのワイシャツであればバレル一択でよいようです。ボタンはシンプルにシングルボタンにして、貝ボタンの白系にしました。むかーしは「染めボタン」で材質と色を選ぶのにうんうんと悩んだりしていましたが、「もう、そういうのいいです」と逃げるようになりました。

首回りの襟はボタンダウンです。説明不要ですが「ネクタイしないのならボタンダウン一択」です。逆に「ボタンダウンはネクタイとあわせるデザインを一切していないから、ネクタイしちゃダメ!」です(と、店員さんも改めて説明してくれました)。

裾はアロハカット(スクエアボトム)です。「裾をボトムの外に出すのが正装であるアロハシャツ」にならったデザインです。一般的なラウンドカットは、裾をボトムのなかに入れる「ビジネス、フォーマル向け」と理解していたのですが、「ZOZOの社長もラウンドカットのシャツをボトムの外にだしている」こともあるし、どーでもいいのか?と思うこの頃でもあります。

胸ポケットはつけました。スマホや「おっさんの肌の紫外線対策に必須」なサングラスを一時的にしまうには便利そうです。シンプル、さっぱり優先だと「ポケットはジャマ」以外のなにものでもなく、そもそも「ワイシャツに胸ポケットなんて邪道。日本人サラリーマンみんな頭オカシイ*2」という固定観念もあって悩みました。一番悩んだかもしれません。笑。

「ジャケットをはおらないのだから、ポケットあっていいと思いますよ。アロハシャツもポケットついていますし」と店員さん。私、目からウロコ。

欲しいのは、伝統的なワイシャツではなく「国を問わず、場所を問わず、季節を問わず着られる、カジュアル寄りの長袖の服」です。のっけからアロハシャツに近づけているのだから、ポケットあっていいんですね。

ポケットのデザインは袖にあわせたバレルです(言い方違うかも)。丸っこいのか、角ばっているのか、角が落ちているかですね。したがって今回は角が落ちています。

ただ……ただ、いまでも、これ書きながらも「ポケットなくてもよかったかな」と思ったりしていて、悩みは捨てきれていないかもしれません。スマホとサングラスにぴったりな大きさのカラビナ(フック)付きのハードケースがあれば、それをボトムにぶら下げればよさそうだし、うーん。

*1:Global Styleは写真撮ってアップして「いいね!」ホイホイにできるような高級ブランドではなく、サラリーマンにとって「かなり」手頃な価格でオーダーの楽しみを伝えるブランドといったイメージをもっています。使うのは4回目か5回目です。

*2:「ワイシャツはそもそも下着なんだから」にこだわりすぎていました。下着だから「ワイシャツの下に下着シャツ」の重ね着は頭オカシイで、下着姿でオフィスうろうろするのは頭オカシイからスリーピースのベスト着て、ジャケットにもベストにもポケットあるんだからワイシャツにはいらないでしょ、といったロジックです。

シングル女性のマンション購入 その4 「どこから買う?」

f:id:tak_jp:20180620104540j:plain 最後に、まとめと、どこから買う?です。くわえて、「ググると、いまは買い時じゃないって記事がたくさん出てくる」ことに少しだけ触れておきます。

東京オリンピックあるでしょ。あの後に不動産価格が下がるっていうから、それまで待つの」。この考えへのオブジェクションハンドリングは不動産業界で花盛りなわけですが、「需要の先食いゆえにいまは高値だ」は経済学の原則から事実なのでわざわざ否定するようなものではないでしょう*1

ただ、思い出すとよいのは、先人たちの教えである「迷う理由が金額なら買え、買う理由が金額ならやめておけ」です。人生は、運命的な出会いがあればと願いながら、マンションが買いたい価格まで下がればと願いながらただ受け身で待てるほど長くはなく、赤の他人のPV稼ぎ用ヨタ記事や過去の統計をみて自分の考えや未来の可能性をせばめるべきものでもないでしょう。

まとめにはいります。

まずは「立地に全フリ」で考えるのがよさそうです。「いまの勤め先」へのアクセスのよさは考えないことこそが「自由」です。もちろん、結果的に好アクセスになることがほとんどです。そのような立地は、弥生式土器が出てきたレベルで昔からひとが好んで暮らしていた場所でもあり、地盤は強固です。

揺れない地盤ですから、地盤改良や免震装置もいりません。昔から不動産デベロッパーが気合を入れて開発していたことから、築古でもよくできた物件が見つかります。実需であれば、旧耐震であることも「安く手に入る」という実利で最大のメリットになるだけです。

高額な買い物ですから「買っていいか迷う」ことは避けられません。それも、「利回り5%」での判断を使いつつ、物件価格を(どんなに高スペックな方でも)5000万円以下に抑えることで、納得感もありつつ将来の柔軟な変更にも対応できるだけの「余力=自由」をもてるでしょう。

いやいやそれでも古いのはちょっと……」。自分も(私も)、とっくに「古い」んです。「若手がちやほやされ、古くなったらポイ」を受け入れるほど私はさばけてはいませんし、多くの方が同じだと思います。そして、築古を「オンボロ」で片付けるのではなく、その年代の建築物としての「よさ」「味わい深さ」を見つけてあげられると思います。

ここから先は100%ポジショントークです

都心やその文化圏にある人気駅の築古リノベ済マンションは、「新築ではない」「新耐震基準ではない」というだけで、「なにかを諦めなければならない」といったことがありません。5000万円の予算があれば、新築と見間違う「高規格品の建具をつかった内装」の物件を、一等地でいくらでも探すことができます。

また、「働く女性」の多くは「地域限定」での家探しはしません。一方、上京して学校に通う学生、子どもが小学校に通うご家庭などは「地域限定」で家探しをします。ほとんどの不動産屋さんは大手であればあるほどその「最大の需要」に最適化した「地域密着型」店舗経営を目指します。「働く女性」にあわせた案内はできないことが多いのです。

というわけで、築古リノベ済マンションを探したいシングル女性の方は、「地域を問わない情報収集に長けた、ネット集客型の新しい不動産屋さん」を探すことをおすすめします。では。

*1:もちろん、現実の世界では「未来は予測できない」が正しいです。厳しい投資の世界でファンドマネジャーとして長年生きぬいてきたすべてのひとが同じことを言うわけです。ぬるい不動産業界の片隅にいる、金融工学を1ミリも理解できないモノ書きに「小学生の自由研究並みのグラフ」つくったよといってみせられても、コメントしようがないというのが正直なところなのです。

シングル女性のマンション購入 その3 「いくらなら買う?」

f:id:tak_jp:20180619183831j:plain さらにつづいて、購入予算です。「ここ絶対に欲しい! と思っても、わたしの給与じゃ1億円とか2億円とか買えるわけないじゃない!」ですね。それをなんとかしてしまう不動産営業や銀行の融資担当者もいそうですが(いますが)、返済するのは自分ですのであまり考えないようにします。

最初に結論。「表面利回り5%以上なら買い、5%以下なら借りる」が投資の観点では正しいです。橘玲氏もいくつかの書籍でふれているように、まずはこの指標にしたがうのが「わかりやすい」のです。「買う or 借りる」に、投資の観点では決定的な違いはありません。利回りで得する方を選択するのが正しい行動というだけです。

表面利回り5%の場合、「物件価格 ÷ 20年」で家賃1年分が出ます。とりあえず10で割って、それを半分にするひともいそうですね(私ですが)。さらに12で除算することで1か月の家賃が出ます。電卓を使うのはもちろん、暗算でも簡単に1か月の家賃を求められる ことがわかります。

表面利回り5%の場合の「買う or 借りる」の分岐点「早見表」

物件価格 表利5%の賃料
3000万円 125,000円
3500万円 146,000円
4000万円 167,000円
4500万円 187,500円
5000万円 208,500円

投資の目線では、「4000万円で販売中、表面利回り5%の想定賃料は167,000円」の部屋を実際にみて「これなら家賃17万円でも住みたい!」と判断できればその部屋は 買い です。逆に「えー、これは家賃15万円がせいぜいだな……」といった場合は 買うべきでない=賃貸で住みましょう となります。

もちろん、表面利回りの判断基準は 金利と地域特性の影響 を強く受けます。ちまちま計算せずに、ノリで買うことも否定しません。とはいえ、まずは計算が簡単な5%でシンプルに判断し、気に入った物件について詳細シミュレーションをするのがおすすめです。

そして、価格については、高額な物件を買っても「さらに高い給与を得る」ための選択肢を検討することになり、なんだかんだつじつまがあいます。同じ職種や会社にこだわりがあったり、極端にビジネススキルに劣るといったことがなければ、それまでの賃貸の支払いなどと比較することなく、買ってしまってよいかもしれません*1

ただ、返済額15万円で買える物件は「5年で1500万円も上昇」した と過去にまとめたことがありますが、支払い能力と資金調達は「金利の影響をモロに受けます」。出口戦略を考えると、いまの超低金利下では「借りられる金額の8割くらい」を目安に物件価格の上限を定めておくのが賢いと思います。まあ、ものすごく具体的には、「古い40平米1LDKくらいは、いくら高くても5000万円以下にしておかないと、身動きとれなくなるかもしれないよ」です。

親世代からの支援で頭金を増やすなどして「もっと上限を高くする」のも、(ぶっちゃけ手数料ビジネスである)不動産屋としてはOKしたいところです。それでも、そのお金はむしろ「月々の返済額をさらに減らす」ためにあてて、差額はいまからでも積み立て投資にまわすことをおすすめします。もちろん、選ぶべきは先進国株式インデックス一択です。

*1:こういった推奨はファイナンシャルプランナーの肩書の方にイヤがられるのですが、背伸びした場所であればあるほど人間関係の変化も大きく、自分自身も大きく変化して当然と考えています。

「シングル女性のマンション購入」を考えてみる その2

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つづいて、地震対策です。立地もいいですが、本当はまずは人間の欲求の基本である「安心と安全」ですね。

ググったりすると、すぐに「地震対策には免震構造というのがいいのね」というのがわかります。特に、比較的高収入である医療や製薬系、外資IT系に属する女性は、身近な「商材」である病院や研究施設、データセンターの構造として免震構造が積極的に採用されていますから、すっと納得できるでしょう。

そう、たしかに免震はすぐれた考え方なのですが、それにもかかわらず新築で免震構造が採用される件数は激減しています。東日本大震災直後にもてはやされて「必須条件」のように宣伝されていたのが懐かしいくらいです。世の中にはそれほど求められていない、「あるにこしたことはないけど、お金をはらってまでは欲しくない」条件だったという理解もできそうです。

日刊建設工業新聞 » 免震建物、3年連続で減少/防災意識の低下・労務費上昇が影響/免震構造協会

ふたたび免震構造がもてはやされる「波」がくるかもしれません。ただ、それはいかにも気分的なものです。賃貸出しで「免震構造を理由に高く貸せる」のも、超一等地に建つ、200平米超えなどの外国人経営者向け住宅くらいです。シングル女性が検討するボリュームゾーン(1LDK、50平米以下の面積など)では、出口戦略の観点で免震構造に付加価値なし」と考えた方がよいです*1

また、一概にはいえないものの、免震構造が採用されるのは軟弱な「揺れやすい」地盤であることが多いです。逆に、昔からひとが住んでいた場所、いわゆる特権階級に属するひとたちが住んでいた場所などは、強固な「揺れない」地盤であることが多いです。「揺れない」地盤ほど免震構造が採用されていないことは、知識としてあってもよいでしょう。

「揺れる」地盤に打ち込んだ杭基礎の上にのっけた免震装置(免震層)で「揺れなくした」建物と、「揺れない」地盤の上にしっかりと立地する「もともと揺れない」建物。同じ「揺れない」建物でも、どちらに価値を見出すべきかは明らかなのです。

「揺れる」地盤なのか、「揺れない」地盤なのかは、アプリで簡単に調べることができます。どこまで精度が高いのか、どこまで信頼してよいのかは議論あると思いますが、私が確認したところでは「使える」と判断しています。

jibannet.co.jp

そして、地震といえばよくある「旧耐震は買ってはいけない」についてです。

買って住む建物が新耐震基準なのか、旧耐震基準なのか。生命、財産に直接かかわることなので「不動産屋」が安易なことを言ってはいけない分野です。新耐震でも軟弱地盤に基準ぎりぎりでつくっている建物もあれば、旧耐震でも強固な地盤に当時の最高の技術を惜しみなく投入してつくっている建物もあるわけで、これまた「一概には言えない」で逃げることになりそうです。

1階部分の構造や柱の太さや構造壁の厚さ、施工会社をみることなどで旧耐震でもOKと判断できたりするようですが……そもそも「地震被害による資産劣化を恐れるなら、賃貸一択!」ですね。新築や中古かにかかわらず、新耐震か旧耐震かにかかわらずです。

さらに「地震被害による生命の危機を避けたいのなら、日本から出ること一択!」です。

「旧耐震」を資産性で考えると、「居住用」であれば住宅ローンOKで、「投資用」であれば銀行融資NGであることは抑えておくのがよいです。たとえば「実需として買って住んでいたけど結婚したからだれかに貸して、居住中にオーナーチェンジの投資用物件として売る」という出口がふさがれます。

また、特定緊急輸送道路沿いに建つ旧耐震マンション耐震診断が義務付けられています。そして、その診断では「○階と○階あたりが……」とたいていNGを出され、補強案の検討がされた段階で放置されています。「よし、わかった!」と身銭きって耐震補強工事をするわけはなく「診断でNGだった」という記録だけが残っています。

http://www.taishin.metro.tokyo.jp/yuso/

耐震診断は、診断が義務付けられた建物以外で実施されていることは稀であるため、「診断でNG、かつ放置」物件は目立ってしまいます。やはり価格は安く、シミュレーションでも間違いなくお買い得物件になるのですが……ここで実需のために合理的判断だけで買えるひとはなかなかいないものです。

やっかいなのは、不動産に直接的にかかわるひとの体験談などを読むと「旧耐震買ったよ」が目立つことです。ポジショントークの類とはいえ、リフォーム事業に携わるシングル女性の方の体験談などいくらでも出てきますし、おそらく統計としても多いです。そして、私や妻も、もちろん、買っているひとたちなのです。

*1:免震構造の的確な説明には、高いスキルも必要です。賃貸や中古マンションを仲介する営業にそれを求めるのは現実的ではないでしょう。新築マンションではモデルルームに免震装置の動作モックを必ず設置し、そのうえで建設会社の構造設計担当を招聘した説明会を開催します。そうでもしないと免震構造のメリットが伝わることはないと、売る側が理解しているのでしょう。