2017年は、不動産の買い場らしいです(※)

※ただし、キャッシュ支払いに限る

不動産屋さんに、近頃の中古物件の動向なんぞを聞いてみました。妻と自分とで何度か取引があり、いまの住まいから徒歩で行けてしまう不動産屋さんにウチに来ていただき、お茶飲みながらです。ひとまず動きがマズくなっているのは変わらずで、さらに来年、2017年は体力のないリノベ再販業者がばたばた倒れて在庫物件が放出、それに引きずられて区分ワンルームなどの収益物件も安価に放出されると予想しているとのことでした。業界ではとっくに話題なんでしょうけど。

というわけで、その不動産屋さんに100万円から500万円くらいの都内、都下ワンルームで条件にマッチする打診があったら、妻と自分に紹介してもらうことになりました。支払い? キャッシュですな。

もともとは、妻が賃貸出ししている区分で退去があるので売却したい、って相談だったのですが「金まわりに困ってなければ、客付きがよくて取得時期もいい物件なので売らずにとっといてもっと稼がせましょう」で終了(いいのか?)。いつもどおり、そこまでしてくれなくてもってくらい調べてくれて資料も持参のうえでです。まあ、不動産屋さんとの打ち合わせは持論とかネットで得た知識を披露する場ではなく、良好な関係を築くことがほぼ唯一の目的ですから、そんなんでいいんです。

それより2017年から、「キャッシュのあるひと」に限ってはアベノミクス以降で最大の買い場が来ると予想しているという話がメインになりました。

その不動産屋さんがそもそも本業はリノベ再販業者で、彼のメイン業務は仕入れなんですが。リノベ再販のビジネスモデルは、市場価格と同じ価格で古い物件を取得、お金は金融機関から金利3%くらいで100%借り入れ、取得価格にリノベ費用と諸々の費用と利益をのっけてエンド向けに売りに出すというシンプルなものです。その仕入れ担当ですね。

3、4年前まではすばやく現金化できるメリットを訴求して取得価格は2、3割程度は安くできて、金融機関からの紹介もあったのが、競争激化と「リノベすれば、その分だけ高く売れる」が定着したことで、仕入れも「即金かつ市場価格」に変わってきたそうで。そして、数か月前からメガが目に見えて金を貸したがらなくなっているという。融資をとりつけられなくなれば、不動産はますます売れなくなり、先安観が定着していきます。リノベ再販業者のビジネスモデルは崩壊ですな。流れにあわせて、いまは仕入れを極端にしぼっていると。

そんなビジネスなので区分ワンルームなどは扱わないのですが、仕入れ担当ゆえに情報だけはたくさんきて捨ててるだけ。レインズとか登録前のちゃんとした川上情報が、彼らにとってはゴミなわけです。「それじゃ、そのゴミ情報ください!」と。先日も八王子で100万円のワンルームが出たけど半日で成約とかで、即断、即金、即契約の世界で「なにやらプロっぽい」んですが、妻も自分も「おもしろそー!」と直感で動いてしまうわけです。指値とかできるくらいメンタルも鍛えなきゃねーとか。

サラリーマンが「不動産の魅力はレバレッジにあり、借金しやすいサラリーマン属性を100%融資に活かせ!」なんてのを鵜呑みにして一棟を買ったりすると、税金で数年で即死できたり、転職や早期退職の選択肢がエラくせばまったりします。もちろん、税金や転職をうまく乗り越え、定年退職を迎えられても安心できません。退職後の不動産キャッシュフローつくって、何もしなかった場合と比べてみて愕然とします。さらに、政府の意向だろうがなんだろうがとにかく不動産への融資がおりにくくなったら、出口戦略も完全崩壊です。「お金から自由に」の真逆を突き進むことになるんです。

でも、キャッシュならいいかなーと考えてます。この甘い考えがすんなり成功するとは思ってませんが、これまでもローンの選択や物件選びや担当者との付き合い方で失敗はたくさんしてきてますし、許せる範囲でまたたくさんの失敗を重ねればいいだけのことです。

川上情報も、実際はゴミ99%でしょう。でも、ここからスタートできることがそもそも幸せであり、楽しそうであり、ひととひととのつながりもでき、ネットやレインズにへばりついてるよりお宝に出会える確率は高まりそうです。

レバレッジも、借金そのものが悪なのではなく、レバレッジ投資の闇に眼をつむり、コントロールの経験もないくせに光ばかり見ているのがよからぬことなんですな。税金の対象になる所得の考えがサラリーマンの常識とはぜんぜん違いますしね。不動産への融資が厳しい冬を耐えて、融資が雪解けしてきたころに借金してオフィスビルやらなんやら資産を取得できているのがお花畑パターンですが、さて、どうなることやら。